For de fleste enkeltpersoner er dette den største finansielle transaktion, de foretager. Derfor er det vigtigt at træffe den rigtige beslutning ved første gang. At købe et hus kan nogle gange være lige så kedeligt som en masse regler. Heldigvis kan du virkeliggøre din drøm om at blive husejer hurtigt og nemt, forudsat at du har den rigtige viden og metoder.
Trin
Del 1 af 4: Økonomistyring
Trin 1. Styrk din kredit
Jo højere din FICO -score, der spænder fra 300 til 850, desto bedre er den rente, du tjener. Dette er en meget vigtig ting. Forskellen mellem 4,5% realkreditrenter og 5% realkreditrenter kan betyde "ti tusind dollars" i løbet af lånets løbetid.
Bed om en gratis kopi af din kreditrapport, så du kan se, hvad långivere ser i din kredithistorie. Betal kreditkort og løse alle kreditproblemer
Trin 2. Bed om forhåndsgodkendelse for at få det beløb, du kan betale
Ansøg om flere långivere inden for to uger, så kontrollen ikke bringer din kreditrapport i fare. Gør dette “før” kontakte en ejendomsmægler, så du har tillid til dine evner, og du ikke falder i en ulykke med et hjem, du ikke har råd til at betale sig af.
- Sælger "glæder" den køber, der har opnået forhåndsgodkendelse. Købere, der har opnået den første godkendelse, får næsten altid grønt lys fra kreditorer, hvilket betyder, at der kun er en lav risiko for at annullere handlen.
- Få ikke prækvalifikation, ikke forhåndsgodkendelse. De to ting er forskellige. Forhåndsgodkendelse betyder, at långivere normalt forbereder sig på at yde dig et lån efter at have set dine regnskaber. Indledende kvalifikation betyder ganske enkelt, at långiveren "vurderer", hvad du kan låne. Det betyder ikke, at du får et lån.
Trin 3. Sælg dit realkreditlån
Vent - hvorfor skal du sælge dit realkreditlån, før du beslutter dig for at købe et hus? Er dette ikke det helt modsatte? Ikke nødvendigvis. At sælge et realkreditlån, før du beslutter dig for at købe et hus, kan være rentabelt af en af hovedårsagerne:
- Du ved præcis, hvor mange penge du kan låne “før” du køber et hus. Mange mennesker har en følelsesmæssig tilknytning til et bestemt hjem, men de kan ikke eje det. De kæmpede for at finde et realkreditlån, der kunne dække husets pris. At finde et realkreditlån tidligt og et hus andet er mindre fristende, men det er dobbelt smart. Du vil snart kunne fortælle, om huset ligger inden for prisklassen eller ej.
- Tænk på, hvilken form for udbetaling du har råd til at betale. Dette bliver en del af din realkreditlånsberegning, selvom du ikke har brug for en nøjagtig beregning, når du sælger realkreditlånet. Har en generel idé. Dette vil blive diskuteret mere i denne artikel.
- Søg og find sammenligninger, som långivere bruger til at bestemme dine kvalifikationer til et lån. Den sammenligning, der ofte bruges, er "28 og 36". Det betyder, at 28% af din bruttoindkomst (før du betaler skat) skal dække udgifterne til den bolig, du planlægger at købe (inklusive realkreditprincipper og interesser, f.eks. Boligskatter og forsikringer). Kreditbetalinger hver måned, når de kombineres med kontantudgifter, må ikke overstige 36% af din bruttoindkomst. Find procentdelen af din månedlige bruttoindkomst (28% og 36% af $ 3750 = henholdsvis $ 1050 og $ 1350). Dine månedlige betalinger på udestående kredit kan ikke overstige forskellen mellem ($ 300), ellers bliver du ikke godkendt.
Trin 4. Hvis du er kvalificeret, skal du først kontrollere de programmer, der er tilgængelige for købere
Nogle tilbyder ofte lavere krav til udbetaling. Det tilbydes af flere statslige og lokale regeringer. Du har muligvis også adgang til op til $ 10.000 fra en 401 (k) eller Roth IRA uden straf. Kontakt din mægler eller en medarbejder inden for menneskelige ressourcer for at få specifikke oplysninger om lånet af det pågældende aktiv.
Trin 5. Tal op, og ansæt en advokat (valgfrit)
Hvis du leder efter en let, problemfri boligkøbsproces, har du sandsynligvis bare brug for en ejendomsmægler, notar og måske en realkreditmægler. Men endnu en gang skal du huske, når alt kan køre gnidningsløst efter forventningerne. Ansæt en ærlig, velrenommeret, (relativt) billig advokat, hvis:
- Advokatgebyret er en brøkdel af det budget, du bruger i forhold til det samlede beløb, du bruger på dit hjem.
- Det hus, du har købt, er under afskærmning eller retssager, hvilket betyder, at det er blevet distribueret som en del af dødsboets dødsbo.
- Du har mistanke om, at sælgeren måske let prøver at bryde handlen, eller hvis du ikke stoler på dem.
- Din stat kræver, at en advokat afslutter boligkøbsprocessen. Seks stater kræver i øjeblikket tilstedeværelse af en advokat. Tal med din stats boligkommission for at finde ud af, om dette er en almindelig proces i din stat.
Del 2 af 4: Køb af hus
Trin 1. Find en god ejendomsmægler til at repræsentere dig i søgnings- og forhandlingsprocessen
Ejendomsmæglere skal være: venlige, åbne, attraktive, rolige, selvsikre og kvalificerede. Lær om agenturpriser, metoder, erfaring og uddannelse, der følges. Kig efter en ejendomsmægler, der bor i området, arbejder fuld tid, har succes med at købe flere ejendomme hvert år og har et godt ry.
- Mæglere arbejder generelt for sælgere, men det er ikke en dårlig ting. En ejendomsmæglers job er at forbinde personer, der ønsker at købe og sælge et bestemt hjem. Derfor har ejendomsmægleren en interesse i at sælge huset. En god ejendomsmægler vil bruge sin erfaring til at sælge det "rigtige" hjem til den "rigtige" køber - det er dig.
- Når du finder en ejendomsmægler, skal du angive alle detaljer, når du beskriver det hjem, du ønsker - antallet af badeværelser og soveværelser, garagen, der forbinder til husets indre, den ledige grund og alt andet vigtigt, f.eks. God belysning eller størrelsen på haven for børnene. barn.
Trin 2. Tilmeld dig MLS -standbytjenesten for at søge efter ejendomme i dit kvarter
Multiple Listing Service vil give dig en idé om markedsandelen i den prisklasse, du forventer. Din agent kan også gøre dette for dig.
Hvis du registrerer dig via en ejendomsmægler, er dette en dårlig måde at kontakte den registrerede agent for at se hjemmet personligt. Bed ikke agenter om at gøre dette, medmindre du planlægger at have dem på dine vegne - de bliver ikke betalt, før kunden køber huset, og det er uretfærdigt at bede dem om at arbejde ulønnet, velvidende at du ikke vil bruge dem til at køb dit hjem
Trin 3. Start med at lede efter boliger, der ligger inden for dit budget
Bed en ejendomsmægler om at begynde arbejdet, men lad dem vide, hvilket budget du har. Hovedreglen her er, at du kan købe et hus til 2,5 gange din årsløn. For eksempel, hvis dit årlige lønbeløb er $ 85k, kan du afsætte et minimumspant på $ 210k og muligvis et større beløb.
Brug en online realkreditlommeregner til at begynde at knuse tallene, og husk tidligere køb af realkreditlån. Husk det nummer, når du forbereder dig på at finde dit nye drømmehus
Trin 4. Begynd at tænke over, om du virkelig leder efter et hus
Du er måske allerede i tvivl, men få detaljeret din økonomi. Der er et par ting, du og din familie bør overveje nøje:
- Hvad har du og din familie brug for i de næste par år? Måske er du bare en mand og kone lige nu, men er der nogen planer om at få børn? Et hus, der kun er egnet og behageligt for to personer, vil være mindre behageligt for tre eller fire personer.
- Hvilket salg vil du lave? Med andre ord, hvad er dine prioriteter? Selvom vi mener, at det er en god ting at købe et hus, er det ofte en alvorlig tortur, når vi er tvunget til at gå på kompromis. Er du bekymret for hyggelige naboer og gode skoler over store baggårde? Har du brug for et stort, brugbart køkken i stedet for et stort, luksuriøst soveværelse? Hvad vil du ofre, når du har en krisetid?
- Forventer du, at din indkomst vil stige i løbet af de næste par år? Hvis din indkomst er steget med 3% i løbet af de sidste par år, og du har et sikkert job i en behagelig branche, kan du sikkert være sikker på, at det er en mulighed at købe et dyrt, men stadig rimeligt realkreditlån. De fleste boligkøbere køber huse til relativt høje priser og udvikler sig derefter til realkreditlån inden for et år eller to.
Trin 5. Bestem det miljø, du vil leve i
Se efter ledige boliger i det kvarter, hvor du bor. Se på priser, husdesign, nærhed til indkøb, boliger og andre faciliteter. Læs billboards, hvis de er tilgængelige, og tal med lokalbefolkningen. Se på huset og dets omgivelser og forhold i nærheden af huset for at sikre, at du ikke køber et hus, der kun gnistrer i dine øjne.
Området omkring placeringen af dit hjem er nogle gange en stor overvejelse i forhold til selve husets tilstand, fordi dette vil påvirke salgsværdien af dit hjem, hvis du vil videresælge det. At købe et passende hjem højere end et godt kvarter kan være en god investering, og det gør det muligt for dig at identificere og deltage i et fællesskab-hvor mange enkeltpersoner ønsker at bo-kan få dig til at tilbyde ejendomsindkøb til en rimelig pris
Trin 6. Gå til nogle hjemmeshows for at måle markedsandele og se, hvad du vil
Vær opmærksom på det overordnede billede, antal soveværelser og badeværelser, køkkenfaciliteter og opbevaring. Besøg ejendomme, der virkelig får øje på forskellige tidspunkter for at kontrollere trafikpropper, parkeringstilgængelighed, støjniveau og aktiviteter, der foregår. Fredelige naboer ved frokosttid kan være støjende i travle tider, og du ved det aldrig, hvis du kun besøger dem én gang.
Trin 7. Se på sammenligningen af huse omkring dit hus
Hvis du er usikker på prisen på et hjem, skal du bruge en lokal vurderingsmand til at vurdere din bolig, som også vil se på sammenligninger. Ved vurderingen af et hjem vil vurderingsmanden sammenligne boliger i områder, der har de samme funktioner, størrelser. Hvis dit hjem er dyrere end andre boliger, eller vurderingsmanden finder hjemmet i et andet område eller længere væk 1⁄2 0,8 km, vær forsigtig! Køb aldrig det dyreste hus i nabolaget. Banker kan hindre hjemmefinansiering, og du vil muligvis aldrig se dit hjem prissat tilsvarende. Hvis du har råd, kan du købe et lidt dyrere hus i dit kvarter - fordi de omkringliggende huse sælger til en højere pris, end hvad du betaler, vil dit boligs værdi stige.
Del 3 af 4: Lav et tilbud
Trin 1. Hvis det er muligt, skal du tilpasse dit tilbud til sælgers betingelser
Det er ikke let og ofte umuligt, men det er ufarligt at prøve, når du foretager det største køb i dit liv. Her er et par ting, du skal huske på omkring dit tilbud:
- Hvad giver sælgeren med hensyn til økonomiske udsigter? Har de brug for det, eller venter de på kontanter? Sælgere, der mangler penge, tager mere end gerne tilbud om at reducere den givne pris.
- Hvor længe er huset blevet solgt? Boliger, der har været solgt i lang tid, kan købes til en lavere værdi.
- Har de købt et andet hus? Hvis sælgeren ikke i øjeblikket bor i det hus, de sælger, vil det være meget lettere at byde til en lavere pris, end du måske forestiller dig.
Trin 2. Se på prissammenligningerne, når du afgiver dit tilbud
Har huse i nærheden også en lignende pris ("tilbudt pris"), og hvad sælger de der? Hvis boliger i området regelmæssigt sælger for omkring 5% under forespørgslen, skal du overveje at lave et tilbud, der spænder fra 8% til 10% under forespørgslen.
Trin 3. Beregn udgifterne til dit hjem
Overvej den årlige boligskat og forsikringsværdi i dit område og gennemsnitsprisen på det hjem, du forsøger at købe. Overvej også, hvor mange penge du forventer at betale. (Dette varierer i varierende beløb, der normalt varierer fra 3 til 6 procent af de penge, du låner. Kreditinstitutter tilbyder ofte lavere tilbagebetalingssatser til deres medlemmer.) Indtast det samlede beløb på en realkreditlommeregner (du kan finde dem online eller lave dine egne.) Hvis resultatet er over 28% af din bruttoindkomst (eller om en lav procentdel bruges af långivere i din situation), vil du have svært ved at få et realkreditlån.
Find ud af, om du skal sælge dit gamle hus for at få et nyt. Hvis det er nødvendigt, er køb af en ny bolig meget afhængig af salget af det gamle hus. Et afhængigt tilbud medfører større risiko og forventes mindre af sælgeren, da salget ikke kan gennemføres, før købers gamle bolig er solgt. Første gang vil du måske sætte dit gamle hjem på aktiemarkedet
Trin 4. Hvis du virkelig ønsker et hus, skal du være forberedt på at komme med et tilbud over forespørgslen
Markedets tilgængelighed og efterspørgsel er normalt tvangsmæssige. Hvis mange individer konkurrerer om et lille antal boliger, skal du være parat til at byde så højt som muligt. Nogle boligkøbere tror ikke på, at du stadig holder fast i dit højeste bud, men du kan let opdage, at du kan slå de andre tilbud, og de får aldrig mulighed for at byde på dit hjem. Hvis du vil give dig selv det bedste i dit hjem, som du virkelig ønsker, så giv et højt bud.
Trin 5. Tal med din ejendomsmægler, når du er klar til at indsende dit tilbud
Selvom budgivningsinstruktionerne kan variere fra stat til stat, er det normalt det, der sker: Du sender dit tilbud til en mægler, som derefter præsenterer det for sælgers repræsentant. Sælgeren beslutter derefter at acceptere, afvise eller afgive det modsatte tilbud.
Indtast en forskudsbetaling med dit tilbud. Når du har accepteret et tilbud, formaliserer du det i papirerne, hvilket betyder, at du enten er forpligtet til at købe et hus eller har mistet et depositum, medmindre du ikke får den endelige realkreditgodkendelse, eller der sker noget i inspektionstiden, som du ikke kan acceptere. Så længe papirerne er i besiddelse af en tredjepart (normalt 30 til 90 dage), tegner din långiver finansiering for købet og godkender dit realkreditlån
Del 4 af 4: Breaking the Deal
Trin 1. Bestem, hvor meget forskudsbetaling du skal bruge for at få handlen
Indbetalingen repræsenterer dagsværdien eller ejerskabet af huset. Pengene er også penge, der ikke behøver at være renter. Jo mere forskudsbetaling du har råd til at foretage eller købe dit hjem, desto færre penge skal du betale for at betale dit hjem.
- Du forventes at levere 10-20% af husets aftalte “værdi”. Bemærk, at husets værdi kan være højere eller lavere end husets salgspris.” For eksempel, hvis du har en forskudsbetaling på $ 30.000, ville du bruge den til en forskudsbetaling på et hus på mellem $ 300.000 (10%) eller $ 150.000 (20%). Budgettering af mindre beløb ofte, men kræver ikke nødvendigvis, at du betaler for privat realkreditforsikring (PMI), hvilket øger dine månedlige udgifter, men er fradragsberettiget.
- Hvis du ikke kan foretage en 10% -20% udbetaling på dit hjem, men har god kredit og en stabil indkomst, kan en realkreditmægler hjælpe dig med en kombination eller FHA-realkreditlån. Så du tager det første realkreditlån for op til 80% af husets værdi, og det andet pant for resten. Selvom den anden realkreditrente er lidt højere, bør de fradragsberettigede renter og kombinerede betalinger stadig være lavere end det første realkreditlån med PMI. Hvis du køber et hus, skal du overveje Nehemiah -programmet for at få hjælp til din udbetaling.
Trin 2. Sørg for, at den endelige godkendelse kan estimeres med en bekvem hjemmekontrol
Anmod om følgende undersøgelser og rapporter: husanmeldelser, stjerner, termitter, radon, farlige materialer, stigninger, oversvømmelser, jordskælv og kriminalitet. (Generelt vil det tage dig 7-10 dage at gennemføre inspektionen-sørg for, at din agent forklarer alt fuldt ud, når du underskriver købs- og salgskontrakten.)
- Omkostningerne ved at gennemgå et hjem varierer mellem $ 150 og $ 500, afhængigt af området, men det kan forhindre en fejl på $ 100.000. Dette gælder især for rya -boliger, da du vil undgå ekstra udgifter, såsom maling, asbestisolering og meldug.
- Hvis du bruger resultaterne af anmeldelsen til at byde på husprisen, må du ikke tilskrive eller inkludere den i din kontrakt. Låneinstituttet vil bede dig om at fremlægge en kopi af resultaterne af din anmeldelse, hvilket vil ugyldiggøre deres vurdering af vurderingen.
Trin 3. Få en komplet inspektion af hjemmet og sikre, at kontrakten er betinget af resultaterne
At få et huseftersyn er en vigtig del af boligkøbsoplevelsen. Uden viden om værdien af huset, der tilbydes til fortjeneste såvel som dets sande værdi, kan det være en økonomisk katastrofe, der vil opstå. Boligkøbere laver”gisstimates”, når de skal finde ud af et nyt boligkøbsbudget. Disse skøn kan være væsentligt forkerte og sætte familien i en dårlig økonomisk stilling.
Trin 4. Gem aftalebrevet
Et aftalebrev udarbejdes normalt på en notar og involverer underskrivelse af dokumenter vedrørende ejendommen og en panteaftale. En pakke papirer indeholder skøde, aftale om, at du er den nuværende ejer af hjemmet, og titel, som viser, at ingen andre kan sagsøge eller kæmpe imod det. Hvis der stadig er problemer, kan penge udelades i aftalebrevet, indtil problemet er løst, hvilket vil blive brugt som et incitament for sælgeren til hurtigt at løse problemet med det formål at modtage alle ejendomsrettigheder. Hvis problemet vedvarer, kan der afsættes penge i aftaledokumentet, indtil problemet er løst, hvilket fungerer som et incitament for sælgeren til hurtigt at løse problemet og acceptere alt det, der er givet.
Overvej at bruge din civiladvokat til at gennemgå lukningsdokumenter og være vidne til din lukning. Husk, at en ejendomsmægler ikke er i stand til at give dig juridisk rådgivning. Du skal muligvis bruge så meget som $ 200-$ 400 for at betale en advokat på kort tid, men de betales for at føre tilsyn med dig
Tips
- Sørg for, at du har sparet nogle penge, før du begynder at lede efter muligheder for boliger at købe!
- Prøv ikke at træffe et valg på en bestemt ejendom. Det er en god ting at finde præcis det, du har brug for, men hvis du har en følelsesmæssig tilknytning til et hjem, betaler du mere end prisskiltet, fordi du har en følelsesmæssig tilknytning. Aftaler kan også ændres. Øg lysten til at flytte for at se et andet hus; Der er ikke noget perfekt hjem, hvor sælgeren kan levere det, du ønsker.
- Tag aldrig et måleapparat, og begynd at måle et værelse! Det kan lade ejendomsmægleren vide, at du er følelsesmæssigt tilknyttet og opkræve en bestemt pris !!!
Advarsel
- Sælgeren lader dig ikke foretage en inspektion i hjemmet, fordi der er noget at skjule - gå!
- Den nuværende tilstand i økonomien er ganske dårlig, nogle individer siger, at dette er et godt tidspunkt at købe boliger (boligpriserne er billige), men andre individer siger, at det er et dårligt tidspunkt at indgå i salg af boliger. Diskussion og overvejelse af alle råd, inden du køber et hus, kan i øjeblikket stærkt anbefales.
- Vær forsigtig med ejendomsmæglere, der har travlt med at sælge ejendomme. De er muligvis klar over en dårlig begivenhed, f.eks. Et nedbrud i markedsandele. Prøv at kigge efter tilbud, der normalt ikke tilbydes af agenter.
